“包租”变脸登场 产权式商铺是否值得投资？

一种通过返租的方式销售商铺曾有一段时间被普遍推广。开发商利用高回报率承诺，达到了高价出售商铺的目的。但是由经营状况不如预期，给开发商造成沉痛的返租压力的事例层出不穷，有些不良开发商干脆让原来的公司破产一跑了之，剩下业主哭天天不应，喊地地不灵。

返租曾被政府认定为违规行为而被叫停。然而，眼下经过变脸之以带合同的“委托经营”或者“委托租赁”方式销售再度在宁波出现。这种模式从法律上讲是合法的了，但在具体操作上还有许多问题值得思考。

位于鄞州区的联盛商业广场独立产权式商铺全城公开，其营销操作模式就是带合同“委托经营”或者“委托租赁”，引起业内人士的质疑。

疑问一：

产权商铺销售模式成者微 联盛能冲出重围？

业内有人认为校友录，上世纪90年代后期开始盛行，通过“返租回报”来完成产权式商铺销售，开发商既可迅速回笼资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。尽管一度深受追捧，但后遗症多多。据了解，前几年国内一些采用这种操作模式的商业项目投入运营后，因为项目中分割产权出让致使频频出事，大批投资商业地产的人因收不到预期回报不断地找开发商清算。而在宁波其他的早期产权式销售模式也不尽理想，直至天一广场、宁波万达广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)实行只租不售模式才成就了今日的成功，从而成为商业地产运作的模板。

据笔者了解，产权式商铺出现的核心原因是开发商资金实力不强。一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多达几十亿元，建设周期相对较长，而开发商往往仅能投入10%-20%的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、房产预售和其它融资渠道。

在宏观调控下，银根紧缩，开发商向银行贷款的难度很大，其它融资渠道则几乎没法弄到钱。面对住宅销售市场严峻态势，在各种融资渠道几乎不通的情况下，商铺预售成了开发商唯一的希望。而销售比例越大，项目投资回收期越短，风险也越大。

在决定商铺投资之前，投资者应全面考察开发商的开发实力、知名度、服务能力等，这些直接关系到商业物业能否真正成功。降低投资风险一个简单的方法是，选择有过成功开发商业物业经验的开发商的项目。据了解，联盛在全国范围内的项目集中在常州、无锡、芜湖、淮安等二线城市徘徊，且几乎都在建设与实践之中，还没听说有类似宁波万达广场运作成功案例。对投资者来说，是否值得“托付”挂上了问号。

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