从2004年多家全国性开发商开始纷纷进军商业地产开始，业界一直流传着商业地产是市场调整期的避风港，能稳定发展并且带来良好现金流的说法。但是，从2008年不少多年从事商业地产投资的开发商财报来看，商业地产在楼市调整期，同样可能成为吞噬利润的黑洞。
李嘉诚、郑裕彤“老道失算”
相比众多年轻气盛、在2007年过于激进而在2008年被套牢的内地开发商而言，港资开发商因为负债率合理、拥有众多投资物业而在市场上始终显出游刃有余的姿态。
但是，随着3月末长江实业（00001.HK）、新世界中国（00917.HK）、金融街(000402.SZ)发布的财报显示，投资物业价值的下降，也令他们的利润同比大幅下跌。
其中，李嘉诚旗下的长江实业投资及财务的收益下跌95％，是其2003年以来首次出现利润下滑。虽然同期物业销售、物业租赁、酒店服务等业务均获得增长，但投资业务的收益出现大幅减少。
其中，投资物业重估收益仅为6.01亿港元，相比于2007年的24.13亿港元，下跌75％。 “投资及财务方面，主要受环球金融冲击所影响，收益亦一如预期较去年大幅减少；而投资物业之公平值增加亦因经济环境影响而较去年大为减少。”长江实业表示。
香港富豪郑裕彤控股的新世界集团旗下的新世界发展（00017.HK）和新世界中国（00917.HK），业绩也全部下滑。
新世界发展截至2008年12月31日止的中期业绩显示，股东应占亏损达9.92亿港元，公司2007年同期则取得纯利56.49亿港元。新世界发展对此解释称：“因金融及经济环境欠佳，致投资物业取得23.54亿港元重估亏损，另有可供出售财务资产出现约3.3亿港元亏损拨备所致。”
即使是全国著名的“收租王”金融街，在物业租赁收入增长81％的情况下，2008年也因投资性房地产公允价值下跌，导致2008年净利润同比下降48%。
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