高海燕：用更理性的分析来迎接南宁房地产的发展

高海燕介绍：

高海燕先生，主要从事城市价值、城市投资、城市开发战略、房地产战略的研究与策略设计，是知名的行业意见领袖，连续三年被有关媒体评为深圳地产十大风云人物。

我曾经预言过2008年房地产市场，就是：一线城市降，二线城市稳，三线城市涨。到了今天，看来也是如此。

中国的地区发展不太平衡，包括我们房地产发展的阶段，在各个地区都是不一样的，所以不能用统一的说辞来说房地产。对于属于几线城市我是这样划分的：一线城市的城市gdp是3000亿元以上；二线城市的城市gdp2500到3000亿元之内，人均gdp应该是过4000美元，这样像中国的很多省会城市是属于这个标准的，包括武汉、长沙这样的城市都应该是，还有成都、重庆；三线城市的标准是城市gdp在2000亿元以下，人均gdp在2000美元以下。

一线城市房价的下降主要是由于在金融政策的基础下，在房价所在区域的城市价值的快速成长，投资比过高。以深圳为例，深圳的投资比在半年以内的转手率就超过了30%，很显然，这30%是短期炒房。在深圳这个城市有这么大的投资比，推动深圳二手房的市场，2007年一手房和二手房的比例达到1.86：1。在宏观调控下，让中国人，特别是让中国一线城市的人都明白了房子是一个投资品，在这个意识下，深圳就步入了一线城市的购买力，就产生了一个疯狂的购买力。在这种情况下，供应量是不可承受的。在南宁这个地区，是可以思考的，我们可以看出每一步走的都是过去深圳发展的老路子，有一天南宁人投资需求变强的情况下，我们是可以预测其未来的。从这个角度讲，为什么建设部一直在预警一个观点。大家知道，哪怕到现在深圳的房价降得那么厉害，可2007房价的均价是13000，这个房价是有少量的交易量呈现的。现在房地产就出现了泡沫，其实也不是出现泡沫，而是将投资者挤出了房地产市场。建设部一直没有同意拐点，它的意思就是说，房地产市场仍然是有潜力的。

二线城市，比如说长沙，它处在一个品牌更新的阶段，也处在一个自身规模不断扩大的阶段，包括我说过的中国房价上涨，有一个待涨因素，一线城市只要涨了，就有一个待涨因素，一线城市降，也会给其他城市带来观望。北京、上海在降，其他城市肯定是会形成观望的。他会在不同的地区产生不同的效应。二线城市、一线城市的待涨情况，投资比也会提高。比如说长沙，它的条件不像深圳的条件那么好，它的投资比就不会太高。在投资比不高的情况下，它的房价尽管也会涨，但是在今天我们金融政策的情况下，挤出了投资者。二线城市将来会走出一个先停后稳的阶段，人们觉得没有期望的房价，它的交易量还是会起来。