天津地铁商业再发现

四、投资点睛

考量地铁商业价值的10条黄金定律

陈文庄 《主流天津购房指南》专家团成员  上海房产经济学会专业会员 道量友行投资管理有限公司董事总经理  美国gn国际设计公司中国区董事

由于地铁商业并没有严格的限制性定义，所以跟地铁沾边、位于地铁站点周边的商业均会标榜自己为地铁商业，但通过对各地地铁商业的实际案例考察及分析，以开业后租金年提升幅度、物业升值幅度、经营业绩等为主要指标，可以看出最适合投资的地铁商业都会具备以下10个条件：

1、 位于地铁站点，而非地铁沿线；

2、 以两条或两条以上的地铁换乘站点为佳；

3、 商业位于地下站点优于地上站点（地铁线某些站点可能位于地面之上或是轻轨交通线）；

4、 以有通道直接通到商业物业为佳，以地铁人流通道连接商业物业地下层为更佳，且商业物业地下层打开，形成中庭的建筑设计最佳，笔者推崇的中国第一mall——上海徐家汇的港汇广场，就是一个很好的例子；

5、 商业物业应具有一定的经营面积及经营规模，以shoppingmall为佳；经营面积少，则缺乏强势的商业辐射力；

6、 地铁沿线或1小时内换乘沿线的消费人口，及消费能力；

7、 看业态规划是否合理；

8、 看经营团队是否有足够的经营管理经验，其总经理的从业资历是否深厚；

9、 谨慎评估产权分割出售对商业经营的不良影响及风险；

10、 地段还是永恒的衡量指标，位于市级商圈或区域商业中心为佳。