天津地铁商业再发现

模式、业态、投资回报—谨慎考量的三要素

任雨辰 《主流天津购房指南》专家团成员  中原物业顾问公司研究部投资分析师

我个人认为，地铁乘客最直接的消费应该是在地铁内的，例如朗香街的地下商业前景将会很好，地下各个站点可以配备一些便利店等，这样人们口渴了买瓶水或顺便买些衣服在地下就可解决，未必非要去滨江道来买。带动力最强的应该是地铁上盖商业，因为它的客群不仅仅是由地铁引来的，还有其他消费人群。比如津汇广场的效益在没建地铁之前就很好，地铁建成之后就会好上加好。另外，地铁建成后对于周边的商业项目也会有一定的提升，比如在朗香街遛完之后人们也可能会去它后面的小店转转，但它的收益程度相比前两者要小一些。

地铁商业在业态的选择上，我认为，做一些便捷的消费品还是比较好的，例如饮料、小食品、小饰品、通讯用品、充值卡、书刊杂志等方便的服务大众的东西应该会很好卖，地铁商业要与人们的生活紧密的联系起来。

将来天津地铁商业的销售方式可能会很多，特别是产权式销售，商业项目在整体分割之后再卖产权，而作为投资者来讲大多数都是在买一个产权，然后把经营权出租出去。这样，按照天津一些正在运作的地铁商业项目来看，要尽量选择地铁内部的一些小店，面积不要过大；如果要买一个面积很大的商铺，就要考虑投资收益率的问题，要考量一下投资回收的周期，面积越大也就意味着投资风险越大。而作为一个普通的投资者来讲，要尽量的把风险控制下来。控制商业地铁的风险，最好总价要低些。还有选择地铁的站点也很重要，比如在双林站做一个饰品店和在滨江道附近的站点做的销售量肯定不同。

作为投资者还要考虑商铺的出租率的情况，中心沿线的地铁商业会很容易出租，选择边远地区的地铁商业也未尝不可，但出租率就不一定会有很好的保障。例如北辰的瑞景和津南的双港附近的地铁周边商业，它消费人群就会很单一，服务受众只是周边的坐地铁的人群。