天津地铁商业再发现

地铁，带动商业加速度

赵璞  《主流天津购房指南》专家团成员   合富辉煌房地产商业项目经理

从地铁商业的发展趋势来看，地铁在给人们提供便利交通的同时，也会对消费的人流有一个带动。首先，地铁受天气的影响比较小，路面上的堵车现象不会出现，再加上它的运量是很大，对商业和人流的带动相当明显。表现最明显的是津汇广场，最初的时候，它负一层的租价不到10元，而等到地铁开通前，它的地下商铺的租金已经飙升到了20元，从这可以看出一方面是经营者对前景的看好，另一方面也证明了地铁对商业的带动作用很大，促进了商业的繁荣和发展。

投资者在选择地铁商业时第一要看所选的位置。因为地铁基本是连接居住区到居住区的这种模式，但居住区对于商业业态的限制会比较明显，它可能会以生活配套类的商业为主，而这种商铺通常给投资者的收益率不会很高。我建议投资者要考虑一下商业区或者新兴商业区内的地铁商业，因为天津的商业相对其他城市来讲，还是比较集中的，仍然集中在滨江道附近。

我认为小白楼这块的地铁商业还是比较适合投资的，作为天津未来的cbd，它对于商业的带动作用会非常明显。而且在cbd，从其他城市的经验来看一是它的档次会比较高，另外它的经营效益会比其他区域要好很多。

在模式选择上，一般地铁上盖会选择写字楼、公寓加裙楼的模式，而这样的建筑模式通常会对投资者的经济实力会有一个较高的要求，它的面积通常都会较大，对其经济实力的考量会比较多。而地铁周边的物业，会以社区型的商业为主，它的发展会依赖于这个居住区人口的增加。跟地铁站直接连通的物业，相对来说它的人流量会较大，那么它对经营者的经营的思路和选择要求较高。这三种地铁商业模式中，我比较看好和地铁直接连通的地铁商业。从经营者的角度来讲，它回收现金的速度会比较快。如果从投资者的角度来讲，我比较看好地铁周边的商业，因为地铁模糊了城市的区域概念，地铁使空间和时间缩短很多，人们对空间距离的感觉也大不相同。随着居住人口的逐渐外扩，它的商业需求也会逐渐增加，呈现出几何型增长的态势，因此它的增值潜力还是比较大的。连通的地铁商业短期内的收益可能会比较好，但未来的升值潜力可能不会那么高。做长线投资的话，地铁周边的商业设施潜力可能会大一些。