天津地铁商业再发现

天津地铁1号线全长27公里，横跨北辰、红桥、南开、和平、河西、津南6大区域，将新建22个大型商业项目，商业潜力巨大，众多媒体在此之前也已经或多或少的有所报道，而本期我们将用全新的视角来解读天津的地铁商业。

一、天津地产商业概况

随着2006年5月28日天津地铁1号线正式对外开放，天津的“地铁商圈”一期规划也基本成型。按照规划，地铁1号线沿途将陆续建成 22个大型商业设施，总建筑面积达100多万平米。预计到2008年，这些商业设施将全线竣工，一个时尚而便捷的“地铁商圈”将初步形成。

地铁1号线全长近27公里，沿途的商业氛围与地铁通车后形成的巨大人流，为商业发展创造了良好的生存条件。目前除已经落成的翔宇公园地下商场外，营口道出站口将建设20多万平米的高档百货商场和高档写字楼、公寓；西南角出站口20万平米左右的上盖物业将建设商场、餐饮和高档公寓；鞍山道站周边正在规划新的商业设施，小白楼站也在建设地下停车场和地下购物场所。同时，还有一系列特色商业、沿街底商、地上综合商业设施正在筹划当中。

未来天津地铁规划由9条轨道交通线路组成。地铁1号线、2号线和3号线为轨道交通骨干线；天津地铁4号线、5号线和6号线为轨道交通填充线；7号线和8号线为轨道交通外围线；9号线为津滨轻轨线的延长线，总长度为227公里。远期预计，九条线路单日客流量将超500万人次，这无疑将是一个巨大的商业契机，天津商业主力将从地上转入地下，一个全新的多元化立体式的商业模式将应运而生。

二、投资天津地铁商业，听听行家怎么说

地铁归来  商业复兴

尹永红    《主流天津购房指南》专家团成员 天津大通建设集团营销策划总监

天津地铁1号线建设初期，一句广告语发人深省——“天津地铁开回来了”，给人一种复兴某种荣耀时代的感觉。天津地铁在新世纪开了回来，的确预示着城市文明的复兴和城市商业的兴盛。

目前的开发态势很明显，商业商务项目明显多于住宅。随着后续线路的投入运营，将全方位提高城市的可达性，从而发挥出地铁汇聚人流的商业优势。地铁物业开发模式也会延续这种开发模式，甚至在商业地产开发的比例上比重会大幅增加。有一个数据比对，我们全国范围内的地铁或城市轨道交通里程之和竟比不上一个伦敦市，这里边除了说明我们经济发展水平存在着很大的差距之外，更多的表现出了轨道交通的发展空间非常巨大。

城市发展的现代化水平之一就是轨道交通的可达性。借鉴国外、香港等地成熟的地铁商业开发模式，我们关注到：地铁物业的开发与经营基本上是围绕“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。各站点的核心商圈的消费圈层（地铁人流）是地铁商业开发与经营定位的重要依据，并且随着后续线路的逐步投入使用，城市的可达性进一步增强，城市商圈将面临重新洗牌，传统的滨江道、南京路、小白楼、东马路商圈的强势地位不可撼动，但商圈功能、商圈格局将会进一步细分、进一步分化。地铁各站点将是这种细分的第一载体，获得首先发展的机会。所以，对地铁站点发展规划和核心商圈的研究将最终决定商业地产开发和经营的定位。未来的商业格局将会形成特征明显、业态细分的主题商业圈层。大而全的商业项目反而会经营风险倍增，投资者需谨慎。

地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内，是最佳的人流集散面，也是地铁商业的黄金选址区域，10分钟到20分钟区域就将会进入相邻的站点外围商圈，这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。地铁上盖商业项目，占尽天时地利，投资效益很高，但定位不准往往会形成着叫好不叫座的局面，如交通组织不科学，更会影响商业物业品质。

就目前地铁商业的发展态势来看，地铁沿线服务式公寓、酒店式公寓类项目的综合投资效益较高，即可长期持有，又利于短线获利。而办公、商业物业均适合长期持有，获取经营租金收益和物业增值等双重效益。面对大型商业物业，中小投资者需要谨慎。建议投资者关注去年上市和即将上市的1号线地铁商业项目。