美联看台：商铺价值在线提“升” 加快租金折现

商铺作为房地产市场中新兴的投资方式，其收益能力无疑是投资者最关心的问题。从投资收益的角度去判断商铺未来的升值潜力，其视点不单单是集中在价格的涨幅上，更为关键的是“租金的折现价值”。

地段判定成败

投资住宅、写字楼等传统房地产形式，往往遵循李嘉诚的“地段、地段、还是地段”理论，商铺投资也不例外。由于商铺租金与地段密不可分，因此相差百米的商铺，租金可能相差很大，在商铺投资选址时，首先要分清区位优势，区位的优劣直接决定商铺的生死。例如东门、华强北的部分商铺已达到9%-10%的租金回报率，但位于西乡大道的一些商铺其租金回报率低至3%-4%，有的甚至长期空置。

提高实用率

商铺的实用率对租金涨幅有很大影响。商铺的规划设计简单、合理，能有效提高商铺的实用率。特别是一些大型商业项目，开阔的空间对于提升铺位价值有较好的体现。其主要包括铺面的外部可视性和内部可视性。商铺的外部可视性要达到在室外不同位置能让顾客一眼能见，并直接奔向目标；商铺的内部可视性在设计上应保持通透、简单，能让顾客看到尽可能多陈列品，设计上过分复杂的商铺经营往往欠佳。

拨开流量泡沫

与商铺面积并非越大越好一样，人的流量也并非越多越旺。有的区域人流量非常大，但经营惨淡。例如中信地铁商城，人流、地段都占据先天优势，但其中面积大的商铺却难以出租，一直空置。再如人民南商圈，其经营模式多以百货为主，而经过此地的客流都是上班族，因没有足够的时间促进消费，所以普通商铺在那里很难运作成功，目前保留下来的都是些奢侈品消费铺面。

加快租金折现

商铺价值增长不单表现为价格的增长，更主要表现为租金的收益能力。比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，而最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，商铺增值只可能在租金上得以体现。

笔者认为对不类型的商铺有不同的折现方式。比如成熟商圈内商铺适宜签定长期租约，而行内租金普遍的约定为：第1年不变，第2年开始每年递增3%~5%，第5年开始每年递增10%，也有个别业主每3年递增幅度更大。对于未成熟的商铺，可逐年续租，根据市场行情的变化降低投资风险。

提升投资经验

投资社区内商铺，一般应选择街铺，经营类别应以零售业为主。而社区内铺，受人流有限，消费力度较小，决定了此类商铺难有持续、大宗的消费，应考虑经营内容以便民为主，如非开放型社区，则应选择社区中心地带，以发挥辐射作用。

此外应注意商铺周边的商业氛围，如大型购物广场和休闲娱乐中心能有效的聚拢人气，加大消费力度。比如在肯德基的周围，往往能够找到麦当劳，这就是借助同类聚合效应，如果发现周边根本就没有其他成功的商铺，那么建议投资者应该审慎，其他投资者的经验终究需要重视。

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