深商铺投资日趋理性 大型综合性商业物业成主流

高端市场发展迅速

目前商业地产开发正处在一个重要开发转型期。从市场特征来看，由原来的市场饥渴期，转变为产品消化期；从投资的角度来看，中小资本逐步离场，而国内外其他行业资本渐渐介入，促使商业地产的开发理念逐渐成熟。随着专门的商业地产开发机构和商业地产运营机构的成立，商业地产的开发方向，由原来的住宅底商或办公楼底商的开发转变为纯商业物业的开发和运营。例如福田中心区，由于产业结构的调整、人员的迁出，经济增长必须依靠更多地现代服务业来实现。一是以大型的购物广场为功能定位，加大沿线商业功能调整力度，推进周边街区非商业用房置换，进一步凸现商圈的国际影响力；二是依托现有岗厦、购物中心等商圈的影响，加大整体的辐射力度，使其成为一个融高档购物、文化旅游、主题餐饮、娱乐休闲、商务楼宇为一体的cbd商圈。经济发展带动商铺市场走高今年1－3季度全市实现社会消费品零售总额1401.57亿元，与2006年相比增长13.9％。其中，批发与零售业零售额1235.05亿元，增长14.7％；住宿餐饮业零售额166.52亿元，增长7.9％。

在商品销售总额中，人们在满足基本消费后，加大了对奢侈品的消费。例如汽车类销售额与去年同期相比增长43.8％；而通讯器材类、家用电器和音响器材类分别增长了19.5％和14.1％。消费需求的增长推进了整体经济的增长。同时，消费需求的稳健增长刺激了投资者对商铺市场的投资欲望，也实现了商铺市场价格和租金的上涨。

未来风险在政策和金融两方面

今年商铺投资出现新的变化：首先是中小投资者的投资风险意识加强，投机炒作也在限外政策作用下得到一定程度的控制；其次是投资日趋理性，深圳各大银行开始自发收缩房贷，这令排队买铺现象基本绝迹。在未来的商铺市场，风险已经从中小投资者转移到开发商，开发商成了风险的主要承担者。2008年开发商将面临的主要风险有加息、限贷等金融风险，以及为了规范房地产市场所引发的法律风险等。

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