住宅租金回报率跌破6% 房产投资者转战商铺淘金

分析

回报率达10%以上 但要有识别“潜力股”慧眼

大部分投资未成熟商铺的投资者的最终目的并不是出租，而是转手。他们通常先养铺，待商铺的租金和售价有较大幅度的上升后再卖出。

以廖先生的情况为例，当该商铺所在的小区未成熟时，商铺的租金回报率很低，但当附近的住宅市场饱和，不只是一两个小区的消费群体时，其租金就极有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%时，售价也有可能上升50%，廖先生在此时选择出手就是再好不过的时机了。

当然，投资未成熟商铺风险很大，投资者需全方位了解商铺的情况，首先了解地段，如会展中心附近商铺，要考虑其季节性很强的问题；其次判断位置，商铺中有“金角银边草头皮”的说法，同一条街上的两头商铺通常最旺，中间商铺最差。

另外，还要了解附近商圈目前所处的发展阶段。如以小区商圈为例，其普遍发展规律为：第一阶段为生活必需品业态，第二阶段多为中介和小食店，第三阶段为服装、美容等休闲业态。如果在商圈处于第一阶段时引进服装业租客，很可能很快“关门大吉”，总有商家倒闭的商铺，其商业价值将不断被降低。

行家建议

投资商铺没必要装修 签约方式也有讲究

*可选择附近有主力店的商铺，这样投资者无须付出太大的代价就可以获得更高的租金收入。

*投资商铺与投资住宅不同，投资者没必要进行装修，因为租赁还不明确，其未来的业态将决定其装修的风格和档次。不过建议投资者们在合理情况下将门面适当扩大，并将内外进行翻新整修，令其整洁、亮堂、显眼。只需数千元的投资就有可能获得更高的租金收益。

*对租赁对象严格把关。最好选择知名品牌、连锁机构或银行作为租客，其知名度将提高商铺的潜在商业价值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的实际情况，如将经营怎样的业态，其经营经验如何，未来的经营策略如何等。

*对于成熟商圈的商铺，业主通常要求租客签下长期的租约，有的租约甚至长达10年或以上，行内普遍的租金递增为第1年不变，第2年开始每年递增3%~5%，第5年开始每年递增10%，也有个别业主每3年便增加更大的幅度。对于未成熟的商铺，则建议逐年签租约，因为商铺未来的前途未卜，如果做不旺，每年签约对租客比较公平；如果商铺上升幅度巨大，对于业主来说又可以根据不断变化的行情定下对自己更有利的租金水平。

怎么算投资租金回报率？

租金回报率计算方法：(每月每平方米租金×物业面积×12个月)/投入成本×100%(注：租金回报率通常指一年期的租金回报率)

举例：某投资者以120万元买入一间40平方米的商铺，以100元/月/平方米的价格出租，即其租金回报率为(100元/月/平方米×40平方米×12个月)/120万元×100%=4%

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