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访谈：首邑上城设计私生活 颠覆区域居住品质

访谈：首邑上城入市 引领大兴板块脱颖而出(图)
项目经理杨君做客搜房直播间

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随着北京交通可达性的增加，越来越多的人开始选择住宅外移。在几年前还有人称之为“住宅郊区化”，带随着各个附中心的不断发展，这些板块的居住生活品质也发生了质的变化。首邑上城坐落于大兴黄村卫星城核心板块，1月19日上午10：00-11：30，其项目经理杨君做客实况报道：国美第一商街美食街推介会隆重举办(组图)直播间，为我们的网友介绍目前该板块的最新发展状况，并预测其发展趋势。

▲ 时间：

1月19日 10：00-11：30

▲ 地点：

搜房网直播间

▲ 嘉宾：

首邑上城 项目经理 杨君

▲ 主持人：

搜房网新闻中心记者 邹磊

▲ 项目简介：

首邑上城 项目图
首邑上城效果图

项目坐落于大兴黄村，距京开高速500米，紧邻大兴黄村康庄路和兴华大街，是黄村地区的交通枢纽地带。从项目驱车到复兴门仅需20分钟，到国贸仅需30分钟。另外，计划2010年之前地铁4号线延长线将在这一区域开通，更加方便了此项目的交通。目前，项目北侧康庄路正在进行拓宽建设。

 ▲ 以下为此次访谈的图文精华：

【主持人 邹磊】各位网友大家好！欢迎关注今天大话地产，今天我们请到首邑上城的项目经理杨君先生。我们大家知道随着北京整体交通的发展，以及各个周边区域交通复杂性的增加，越来越多人开始居住向外移。以前把这种趋势称之为住宅郊区化，但是随着品质的提升，以及居住适宜性的增加，大家已经发现这种外移现象已经很普遍了。这种居住板块确实它的生活品质也发生质的变化。而首邑上城正是处于这些热点区域之一，就是大兴黄村板块核心地段。今天我们请杨君来这，也是想让他给我们介绍这个区域发展状况，以及整个大兴黄村板块，通过这个项目介绍这个区域是怎么样的。先请杨君介绍首邑上城，我们知道首邑上城去年10月已经开盘了，现在卖的差不多了。现介绍首邑上城项目状况一些基本的信息。

 访谈：首邑上城入市 引领大兴板块脱颖而出(图)
首邑上城 项目经理 杨君

【杨君】主持人好！各位网友好！非常荣幸在这个时候能够向广大网友介绍整个首邑上城这个项目，还有整个大兴黄村板块整个市场的状况。首邑上城这个项目占地50000多平地，建筑面积17万平米，是由8栋住宅，三栋酒店式公寓，还有近25000平米的商业组成的。首邑上城是在大兴黄村南区和北区的交界处，地理位置相当于出则繁华，入则宁静的地理区位。它离京开大概500米，离南五环1500米。地铁四号线的延长线在2010年左右逐渐开通，从我们小区的西侧通过，在那边设有站点。我们所有的项目到复兴门也就30分钟左右，到CBD开车也就是40分钟左右。小区周边的配套是特别繁华，小区东侧，马路东面是华堂商场，南侧是小白羊，还有玫瑰城。我们小区自身也有规划大型的餐饮，到时候会引进一些商务会馆，各种业态底商。

【主持人 邹磊】整个咱们项目一些具体规模，还有分布是怎么样的，现在小户型都差不多卖光了，目前还剩多少，之前卖了有多少，整个小区规模有多少？

【杨君】现在主推住宅这一块，住宅是969套，目前销售550套左右，整个一居室，两居室全部销售光了，两居剩下不到100套，目前一个经济型的小三居，还有140平的大三居为主。

【主持人 邹磊】这种热销的场景我觉得肯定跟这个项目本身的特点有关系，之前在首邑上城宣传语已经看到了，超薄短板，立体场景，地铁公馆。其中地铁公馆已经提到，地铁四号线延长线在这设立站点。能不能介绍这个项目，您认为最大的特点，再具体介绍刚才我提到三点究竟是什么。

【杨君】我们之前提了一个概念是设计私生活。主要说明这个项目的区位还有产品本身。所谓私生活主要是讲黄村整个区域的，地理方位的优势，现在整个北京市场，随着五环内土地放量，土地供应都在持续减少，相对来说市区里面工作的客户基本上都在往东南居住转移，整个首邑上城站在大兴黄村核心的地理区位，我们为什么提私生活这个概念？听起来感觉有点思想，有自己主导的哪种生活的方式。打个比方说，比如说你在CBD上班，可能你买的一套房子在双井，下午下班之后五分钟就到家了，可能你在工作和生活方面没有一个时间方面和空间方面的一个转换，到家还是处于哪种工作特别兴奋的状态。

【杨君】比如说你在出去，晚上出去吃饭，或者初五购物，在旁边家乐福购物，旁边有很多熟人，有很多同事，相对来说这种感觉不是特别放松的感觉。相对来说首邑上城黄村这种区位，出行时间也不长，大概半个小时左右，但是完全是两种不同的场景，从工作到生活心态的转换，到家完全是一种真正自己生活的，比如你在华堂购物，或者在旁边公园里面散布完全放松。而且相对来说如果居住和工作哪种空间上距离太短的话，对个人心里方面的感觉，这方面也是不利于个人生理方面的健康。

【主持人 邹磊】其实我们之前一直说随着现代化大家提倡为了节约时间成本，希望工作圈子和生活圈子相融合。但是这么多年过去了之后，这种融合状态并不让人感觉很舒适。如果这个圈子有一段距离的话，我不喜欢生活和工作老在一起，你出去玩应该有自己的朋友圈子，而不是出门碰见全都是工作，甚至一栋里上班天天都能见面，上班也是他们，下班也是他们。具体下面宣传特点，超薄短板，立体场景这个概念是什么？

【杨君】这是我们设计私生活谈的设计。这是从产品自身提炼，一个是建筑，还有一个是园林方面的。建筑本身我们提超薄短板。主要从建筑本身特色来说，超薄是指整个楼的进身，户型平面方面的进身，主力户型在10.32米左右，这种进身从整个北方来说是非常有利于通风的。一般大家都比较清楚主要是看户型的开间和进身，开间越大进身越少，这种室内居住舒适度是特别好的。相反的如果你开间特别小，或者进身特别大不利于通风，不利于采光这种不太好。

【杨君】我们园林这块提的立体场景，所谓立体场景就是一种园林的层次感。我们当时在做这个项目的时候，刚拿这块地时候就已经考虑首邑上城这块地在整个北京市场，而不是说仅仅站在黄村自身，把整个项目范围扩大一下，整个北方的气侯相对来说，在北方做园林比在南方做园林各方面投入成本，特色都做的不是特别好。我们这个项目充分考虑这一点。园林主要是以现代的一种主题，增强健康的，生态的，跟区位的融合，自身增强一种趣味性和互动性的场所。所谓场景就是这样一个概念。在我们社区里面有下行式的戏水池，还有涂鸦墙，业主可以随便在上面画，这是比较好玩的东西。还有水枪墙，比如业主小孩站在水枪墙的旁边，有水枪可以直接喷射，感觉特别有情趣。整体的概念整个园林是健康的，生态的，是一个互动的，交流的，富有情趣性的一种场景。

【杨君】整个项目的特色以现代主义这种建筑风格来进行诠释的。现代主义风格强调一种在建筑空间美学的高度，通过一些细节的演化，细节的精雕细琢，来展示给广大的社会。从细节方面来说更到位一些。现在整个房地产市场在国家一系列宏观调控政策出台之后，一方面是产品本身的设计，从整个大环境，大家都没有太大的区别。从我们产品本身现实主义的特征是相当明显的。

【主持人 邹磊】其实这也是让我们生活在现代当中的人意识到，除了繁重的生活之后，现代其实还包括一个意思，就是能够彻底放松的私密空间。而首邑上城为大家提供就是后者，为大家提供真正能让大家心情愉悦，保持健康状态。从园林设计和场景都能体现得出来。地铁公馆是什么概念？

【杨君】地铁公馆，所谓公馆，公馆最初在国内源自上海，也是增强自身私密空间的感觉。从室内来说公馆产品本身有自身的户型，包括标准层，设计方面来讲跟其他项目来比我们项目比较有特色之一，从电梯厅这块，设计不是从电梯一出来两侧就是两户的央视。我们做的是L型转换的电梯厅。它是根据风水转换的原理来做的，所以你打开电梯之后有电梯厅的感觉，而不是一出来两面都是门。出门等电梯的时候，人家对家一开门就看到对家里面的客厅，多少人，怎么摆设哪种情况，也是增强私密性的一个方面。

【主持人 邹磊】居住的门和电梯门平行的？

【杨君】中间有一个转换的空间。

【主持人 邹磊】其实公馆除了高品质，还有服务性。产品跟物业是什么状况？

【杨君】我们物业管理请了北京比较知名的物业，君豪物业。物业管理费4.8元，比较便宜。但是它的服务特别好，很早就通过ISO9000认证，很多年来在全国得获了大奖，在物业管理方面美誉度特别高。

【主持人 邹磊】这个项目其他的配套是怎么体现的？比如供暖，比如车位配比是什么样状况？

【杨君】供暖是市政集中供暖。车位这一块一方面是地下停车场，另一方面是地上的。地上也是做了比较好的考虑。做了景观停车场，生态停车场的概念。我们在停车场两侧都种陈年大树。一般小区体面停车场感觉整体的园林和景观都破坏了。我们结合整个园林来考虑，就是做成哪种景观和生态的停车场。

【主持人 邹磊】目前这个房子交工是10月份交工？目前的施工状况怎么样？园林怎么样？房子怎么样？

【杨君】现在封顶，外立面都出来了。整个园林得到三、四月份。

【主持人 邹磊】开春之后大家看到整个立体园林的状况？

【杨君】开春之后看不见，也就是今年上半年差不多。

【主持人 邹磊】咱们聊完这个项目，网友都大概了解了一下。我们讨论目前这个板块的状况。您认为目前在这个地域它的价值主要体现在哪？

【杨君】从首邑上城本身来说的话，刚才也提到了大兴黄村整个板块划分一个南区一个北区。黄村北区原来是由一个外国设计师做整体的规划，道路是特别方正的，四通八达的感觉。相对于北京其他区域来说，大兴黄村区域这一块从来没有堵车的现象发生。黄村北区给全北京人的印象环境特别好，自然景观，植被保存都特别完整的区域。市区一些人群他选择黄村北区这一块最关心的一点就是它哪种休闲的氛围。我们首邑上城项目不用五分钟就可以到南城绿肺，是30万平米的康城公园。还有20万平米的街心公园，两个大公园都处在黄村北区的。黄村北区近几年发展是北京热点的区域之一。而且很多开发商都在这有知名的项目。以前迅驰领海是十分有名的，还有原生树，还有翡翠城福力朗，这些品牌开发商的进入，一方面提升整个板块的知名度，另一方面带动整个区域品质的提升。

【主持人 邹磊】而且他们项目都不约而同选择环境优雅的状况，而且也进一步确定这个板块特性。

【杨君】对。包括首邑上城我们也是属于黄村北区项目之一。一些项目都各有特色，领海是大湖，水景。原生树是成年大树保存的特别完好。福力朗是自身低密度产品形态。首邑上城是介乎于从现代到生态之间的。二者兼有的感觉。

【主持人 邹磊】南区呢？

【杨君】南区是大兴中心区。地缘性客户可能更倾向于南区这一块。北区以前完全是自然景观，没有什么生活配套。而南区是中心区，更习惯于居住这个区域，生活哪种便利性特别强。目前南区这一块从今年来说整个黄村市场放量主要的区域。北区没有新增的供应量。南区大概有几十万平米的供应量。

【主持人 邹磊】北区板块特点也决定不是太多密集的住宅放进去，或者说进驻的是中高端产品。

【杨君】南区凭借自身配套的优势，从产品本身来说更倾向于哪种中小户型的项目为主。

【主持人 邹磊】之前跟杨君经理聊也说到大兴黄村也有一些问题存在，其实跟整个房地产市场发展规律都是一样的。从上世纪的望京、方庄发展都存在一些问题。一开始住宅大部分放量。但是整体配套并没有完全的充分，所以导致一批放量达到一个瓶颈期。目前延长线也存在这个问题。目前有一个升值的瓶颈。目前整个大兴从市场的角度来说，房地产市场是一个什么样的状况？

【杨君】房地产市场，从市场的认知度，认可度来说，现在基本上整个南成这一个板块是属于复兴门，丰台中关村科技园这两块属于黄村房地产客户群市区内的主要来源之一。然后黄村目前来说，从06年12月份来说，同期有六、七个项目同时放量，新的项目，老的项目都集中在12月份同期开盘。但是需求方面来说基本大兴本地为主。南区以大兴本地为主。北区70％都是市区的客户。

【主持人 邹磊】您认为有没有对市场未来的预期呢？比如今年，或者往后几年的预期，其他影响这个板块价值的因素都可以考虑进去，跟网友介绍一下，如果想在这里置业可能会考虑稍微长远一些。

【杨君】从整个黄村来讲一方面是京开高速，南五环整个路网的铺设都特别发达。规划中地铁四号线延长线也将从黄村经过。未来交通路网是特别发达的。从整个区域发展来看，大兴黄村属于北京一个南大门。北京政府之前也提了两轴两带多中心的概念。而黄村正好处于南中轴线延长线核心的位置。从区域发展来看各方面，生活配套设施基本上都是特别齐全。买房一个看配套，一个看交通，另一个看产品本身。近几年，城开、华润、迅驰这些品牌开发商都陆续在黄村这边进行房地产开发。已经带动整个片区居住品质的提升。

【主持人 邹磊】其实都是这样的。有时候房地产开发商对一个区域改变能量不亚于整个宏观经济的增长以及政府的规划调控。您刚才提到一点，交通的提升，未来四号线延长线的通达您认为会给这个板块价值提升多少？有一个大概预期的比例？让我们未来置业的朋友大概了解一下。

【杨君】预期不太敢说。从其他全国上海、广州、深圳各个城市来看的话，地铁的开通对整个区域的升值前景肯定是十分看好的。像通州成铁没开通之前，整个片区也就是均价3000多块钱左右。但是城铁开通之后，目前通州整体均价突破5500，甚至6000以上的盘特别多。而黄村依托地铁以外其他的利好发展，目前整个区域房地产品质已经达到一个高度。如果未来随着北京南城规划陆续实施的话，整个片区前景特别好。

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责任编辑/sf059
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