龙之梦商铺生意惨淡 商户欲撤柜遭遇条款阻挠

本报近日接到读者胡女士（化名）的投诉，称其设在龙之梦购物中心的服饰专卖柜自去年底入驻以来，由于龙之梦人气不足而导致生意非常糟糕，而当她想要从龙之梦撤柜时，又遭到了对方条款的阻挠。

商户

一周卖不出一件衣服

胡女士是某服饰品牌的推广经理，她公司的专卖柜位于龙之梦五楼。“每天能走上五楼的顾客就那么零星几个，有时一周都卖不出去一件衣服。营业员从４个人轮班减少到两个人，柜台也缩小了一半，还是入不敷出。”

“他们开业太仓促”

由于月月亏损，胡女士在今年３月便提出要从龙之梦撤柜，交涉之后，龙之梦提出减免胡女士每个月３８００元的物业管理费，并希望胡女士把商铺搬到客流量较大的二楼。

但胡女士还是不满意，坚持要撤柜，她表示：“二楼层面虽好，但位置比较好的商铺都已经满了，留给我的都是别人退出不要的位置。”

龙之梦开业以来的变化都在胡女士眼中，她告诉记者：“签合同的时候，龙之梦口口声声说很多大品牌都已经签下了，但事实情况大家也都看到了，一楼的国际品牌至今还空着。去年年底我来龙之梦查看时，发现工人还在施工，怎么看也不像马上能开业的样子，他们的开业太仓促。”

撤柜面临条款阻挠

让胡女士更为不满的是，每次她提出撤柜，龙之梦就要求她按照合同中的规定，交出合同期满期限内的目标营业额的“扣点”和物业管理费。（目标营业额是指，商场和商户对该商铺每个月的销售额进行预估，确定一个双方认可的最低销售额。“扣点”是指商场从每个月商铺的销售额从抽取一定比例作为提成。）

胡女士认为：“按照龙之梦现在的客流量，根本达不到原先的目标营业额，这不是我们的责任。我现在提出撤柜，龙之梦却要求我把后几个月还没有发生的营业额的‘扣点’和还没有发生的物业费都支付给它，这分明是霸王条款。”

内部管理一塌糊涂

商铺同样设在五楼的另一品牌的推广经理吴先生（化名）告诉记者：“龙之梦在管理方面简直一塌糊涂，一件事情本来是一个人在处理，过了一段时间又说应该由另外的人处理。我发的好多沟通的电子邮件都石沉大海，等不到答复。”

吴先生苦笑道：“龙之梦中最有效率的是‘法务部’，往往是他们传真过来一份函件，要求我们必须履行这样那样的义务，但我们提出的任何意见却从来没有反馈。”

龙之梦

合同是为留住商户

上海龙之梦购物中心有限公司总经理助理蔡力群和前场经理沈向华接受了记者的采访。他们确认：“有少量商户确实已经撤柜，但３年收回成本、５年开始盈利是大型购物中心的必经之路，今年龙之梦每个月的销售情况都呈上升趋势，我们对龙之梦将来的发展很有信心。”

管理层已经大换血

蔡力群和沈向华坦言，投资方原先从事的是房地产行业，对大型百货行业的经营缺乏专业知识。因此今年５月，龙之梦的管理层进行了大换血，引进了许多富有行业经验的人才。２０％以上的管理岗位都换上了专业人士，其中高层管理人员就换了２０多名，中层管理人员换了１５名左右。

两人又举例说明，“五一”黄金周之后历来是百货行业的淡季，但龙之梦五、六、七月的销售情况不降反增，这都说明龙之梦在往好的方向发展。另外，龙之梦最近还承办了上海旅游形象大使的评选活动，希望借这些宣传攻势吸引人气。

对于一楼国际一线品牌专卖店至今未开业的疑问，两位管理人员表示：“有部分国际品牌已签下合同了，但我们希望等其他品牌做好准备一起开业。”

条款不会轻易采用

谈到合同中目标营业额的约定，蔡力群表示：“销售情况不好，其实我们比商户更加着急。我们与商户是互惠互利的关系，因为我们的收益也完全取决于商户的销售情况。我们设定这项条款的目的，不是要赚商户这笔违约的钱，而是为了留住商户。”

沈向华补充说：“我们采用的是格式合同，绝大部分商户在签合同时都认可了目标营业额这一款，这也是因为他们都看好龙之梦的发展。退一步而言，当初签字确认的合同，现在才提出不满是否晚了一些？”

两位经理表示，如果一家商铺撤柜，对周围其他的商铺会有很大的影响，所以为了帮助商户渡过难关，龙之梦提出了减免物业费等多种措施，也是希望商户尽可能不要撤柜。但如果商户坚持要撤，龙之梦也会考虑他们的实际情况，不会轻易采用这一条款。

记者随后从胡女士处了解到，她的服饰品牌已撤出龙之梦，协商之后龙之梦没有要求她支付合同期限内其余月份的“扣点”和物业费，但之前减免的费用必须补交。

现场目击

“即将开幕”已有大半年

记者在龙之梦一楼看到，最中心区域的商户门口依然被红色的幕布包围，上面写着“国际一线品牌即将开幕”。这句“即将”自从龙之梦去年底开业以来，已经“即将”了大半年，一楼原有的一些租赁柜台也已人去楼空。

二楼、三楼的女装服饰品牌进驻率相对而言还算不错，基本把楼面的主要位置都填满了；但四楼往上则一层更比一层冷清，五楼的少女服饰楼面只有中心区域有商铺，周边一圈的商铺都空关着，进驻率据目测大约为四五成；六楼往上则更显得空荡荡，从自动扶梯往上看，很容易会误认为上面的楼层还没有开始营业。

今年３月龙之梦地下层面引入家乐福超市，代替原来的龙盛超市后，地下层成了整幢大楼内人气最旺的楼面，如何把人流往上面的楼层引导，也是龙之梦急需解决的一个问题。

业内分析

管理

“一手操办”为外界所诟病

港汇广场，是上海迄今为止单体面积最大的购物中心，也是中国内地目前唯一一座融城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体的“销品茂”。

龙强书城、龙旺美食、家乐福入驻之前的龙盛超市等等，在龙之梦购物中心内到处都可以见到“龙”的身影。可正是这种任何事情都自己来操办的勃勃雄心，成为了外界诟病的焦点之一。

身为某品牌服饰推广部经理的吴先生告诉记者，他本身在百货行业有多年的从业经验，大型购物中心投资大，回报期长，投资风险相当高。因此，最为稳妥的方案是把百货、超市租赁给相关行业内的公司经营，这样就能分散开业最初几年的风险。

据了解，一般大型超市（如家乐福、乐购、沃尔玛等），从整个卖场地面墙面铺好到正式开张，最少需要两个月；但当初的龙盛超市只用了３个多星期。其他大卖场在定价时需要市调２～３周；而龙盛超市只用了２天。家乐福卖场只要新开一个店，就要从其他分店里凑出足够的理货员、收银员、防损员及清洁工，４个工种的人员加起来最少得超过４００人；但龙盛开张第一天的理货员包括促销才６０多人，防损才十几个人，清洁工也才２０来人，收银才４０来人。

招商

拆东墙补西墙非解决之道

吴先生表示，消费者形成购物习惯需要一定时间，因此大型购物中心开业之初都会面临客流不足的问题，但龙之梦招商的不专业加剧了这一问题。

吴先生介绍，大型购物中心底层的商铺入驻情况对整个中心的运营起到关键作用，只有底层入满了，并且定期在底层搞一些有影响力的商业策划，才会吸引人气。有了底层的热闹，才能吸引消费者一层一层往上走。而龙之梦底层的国际一线品牌店至今没有开业，搞过的几场策划活动与港汇广场、梅龙镇广场完全不在同一个层次。

目前二、三楼层商铺的入驻情况看似比较好，这是因为许多四、五楼层的商铺搬了下来，这就势必造成了三楼以上的楼层更加冷清。消费者到了三层就不再往上走，就使得客流形成了断层，这种拆东墙补西墙的办法不是长久的解决之道。

背景

十大购物中心一半在中国

在购物中心的发源地美国，一个二三十万平米的购物中心可能要经历二三十年的不断完善。超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。最近两年，１０万平方米、５０万平方米，甚至上百万平方米超大型购物中心在全国各地如雨后春笋般不断兴建，目前世界最大的１０个超大型购物中心，中国就占了５个。

业内人士表示，缺乏市场、消费基础和专业规划的部分购物中心正在陷入两难境地。很多人对购物中心的理解存在偏差，过于注重体量和规模，忽略了经营和专业程序上的严格要求。

拥有着地铁站、轻轨站、公交车终点站、出租车站集合成的一个大型公共交通换乘枢纽，并结合大型购物中心、娱乐、酒店等商业设施，龙之梦曾描绘出一幅壮丽的商业蓝图。但面对人气不足的现状，龙之梦能否扭转这一局面，只有让时间来给出答案了。

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